COMPARISON OF REAL COSTS OF MORTGAGE FINANCING: A COMPARATIVE STUDY OF FIXED MARGINS OF BANK SYARIAH INDONESIA (BSI) WITH FLOATING INTEREST RATES OF CONVENTIONAL BANKS

DOI: https://doi.org/10.33650/profit.v10i1.14041
Authors

(1) * Taufikur Rohman   (UIN Sunan Kalijaga Yogyakarta)  
        Indonesia
(2)  Muhammad Wildan Muttaqin   (Universitas Al-Azhar Kairo)  
        Egypt
(*) Corresponding Author

Abstract


The development of Islamic banking in Indonesia has accelerated following the merger of Bank Syariah Indonesia (BSI), but remains fraught with debate over the high financing margins compared to conventional bank interest rates. This study aims to analyze and compare the real costs of financing Home Ownership Loans (KPR) between BSI and conventional banks using the pure annuity method, assuming extreme margin levels and non-promotional interest rates for a 10-year term. The research approach used is an exploratory case study with qualitative methods, supported by secondary data from official banking reports and financing calculation simulations. The results show that conventional mortgages tend to result in lower total costs under stable interest rates, but this advantage is conditional due to the risk of floating interest rates. In contrast, Islamic financing at BSI offers installment certainty and protection from repricing risk through fixed margins. These findings confirm that differences in financing costs reflect differences in risk structures and pricing mechanisms, not simply the cost of financing products.

Keywords

Perbankan syariah; Bank Syariah Indonesia; margin pembiayaan; suku bunga; KPR



Full Text: PDF



References


Adellia, B. C., & Fatah, D. A. (2024). Pengaruh Tingkat Margin, Citra Bank, Religiusitas Terhadap Keputusan Nasabah Memilih Pembiayaan KPR Murabahah Pada BSI. In SEMINAR NASIONAL AKUNTANSI DAN MANAJEMEN (Vol. 5).

Apriyani, D. D., Salsabila, K., Maharani, N., Sartika, N., Nurhilda, S., Napsiah, S. K., & Berutu, S. A. (2025). Perbandingan Solusi Antara Bank Syariah dengan Akad IMBT dan KPR Syariah dengan Akad Murabahah Jika Terjadi Wanprestasi. PEMA, 5(3), 60–66. https://doi.org/10.56832/pema.v5i3.1562

Arifin, A. (2024). Produk Kredit Pemilikan Rumah Bank Syariah Indonesia Parepare (Antara Peran Dan Risiko). BANCO: Jurnal Manajemen Dan Perbankan Syariah, 6(1). https://doi.org/10.35905/banco.v6i1.8919

Fuad Soebagio, M., Alfisyah, S., & Agus Sujianto, E. (2024). Implementasi Akad Istishna’ Dalam Jual Beli Rumah Non Bank Di Royal Madina Kediri. Innovative: Journal Of Social Science Research, 4(1), 6902–6916.

Hidayat, V. A., & Ii Ruhimat. (2025). MEKANISME PEMBIAYAAN MURABAHAH PADA PRODUK KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI BANK SYARIAH INDONESIA KCP KUNINGAN A. YANI 1. Lobi, 2(2), 111–124. https://doi.org/10.15575/lobi.v2i2.2227

Indriyani, Y., Nurkamali, A., Akbar, M., & Dimyati, D. (2023). Pengaruh Kualitas Pelayanan dan Kepuasan Nasabah terhadap Loyalitas Nasabah Pembiayaan KPR di BSI KCP Bandung Buah Batu 3. Jurnal Dimamu, 2(3), 315–322. https://doi.org/10.32627/dimamu.v2i3.804

Jirani, N. K. (2024). Pengaruh Religiusitas Terhadap Minat Nasabah dalam Mengajukan Pembiayaan KPR BSI Griya di Bank Syariah Indonesia KCP Palembang Sukodadi. Jurnal Terapan Ilmu Ekonomi, Manajemen Dan Bisnis, 4(2), 68–75.

Miftahul Falah, A., Moegiri, M., & Imtikhanah, S. (2023). ANALISIS PEMBIAYAAN KEPEMILIKAN RUMAH MELALUI DEVELOPER DENGAN AKAD ISTISHNA’ BERDASARKAN FATWA DSN MUI NO:06/DSN-MUI/IV/2000 TENTANG JUAL BELI ISTISHNA’ (Studi Kasus Developer Griya Wahid Asri Batang). Neraca, 19(2), 48–62. https://doi.org/10.48144/neraca.v19i2.1685

Mitasari, V., Ramadhan, A., & Rahmawati, R. (2023). Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqishah Dalam Pembiayaan KPR Syariah di Bank BSI. Journal of Economic, Management, Accounting and Technology, 6(2), 211–219. https://doi.org/10.32500/jematech.v6i2.4026

Najmah Salamah, Iwan Permana, & Intan Nurrachmi. (2024). Implementasi Akad Musyarakah Mutanaqisah pada Produk Pembiayaan BSI Griya. Jurnal Riset Ekonomi Syariah, 9–16. https://doi.org/10.29313/jres.v4i1.3650

Nugraha, N. S. (2025). Kredit Pemilikan Rumah di Bank Konvensional Dan Bank Syariah Dalam Perbandingan Mekanisme Risiko Dan Keuntungan Bagi Nasabah. Jurnal Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, 2(June), 159–164. Retrieved from https://doi.org/10.5281/zenodo.15550780

Nugraha, N. S., & Baidhowi. (2025). Kredit Pemilikan Rumah di Bank Konvensional Dan Bank Syariah. Jurnal Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial Volume 2, Nomor 11, June 2025, 2(June), 159–164.

Pricilia, F., -, M., & Ardi, M. (2025). Pengaruh Pembiayaan Terhadap Keputusan Pengajuan KPR di Bank Syariah (Studi Pada Nasabah BSI KC. Bone). eCo-Fin, 7(1), 427–440. https://doi.org/10.32877/ef.v7i1.2136

Purwati. (2024). Analisis Pembiayaan KPR di BSI Jepara. Indonesia Accounting Research Journal, 4(3), 277–286. Retrieved from https://jurnal.polban.ac.id/iarj/article/view/5819

Ramadhanti, A., Abdul Aziz, I., & Khoer, M. (2025). FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI MINAT BELI GENERASI MILENIAL PADA PRODUK PEMBIAYAAN GRIYA SIMUDA DI BANK SYARIAH INDONESIA. AL - KAFF: JURNAL SOSIAL HUMANIORA, 3(2), 97–110. https://doi.org/10.30997/alkaff.v3i2.19030

Ria, N. E. (2024). KESADARAN HUKUM NASABAH MUSLIM YANG MENGAJUKAN KREDIT PERUMAHAN RAKYAT PADA BANK KONVENSIONAL DI KUBU RAYA. Tanjungpura Legal Review, 3(1), 135–154.

Safitri, N., Mawardi, M., & Ramadani W, N. (2022). ANALISIS IMPLEMENTASI PEMBIAYAAN KPR SYARIAH DENGAN AKAD MURABAHAH PADA BANK SYARIAH INDONESIA KC. BANDAR LAMPUNG KEDATON. Mu’amalatuna: Jurnal Ekonomi Syariah, 5(1). https://doi.org/10.36269/.v5i1.1087

Silva Roziannur, H., & Ulfah, S. (2023). Analisis Akad Murabahah Pada Produk Pembiayaan KPR BSI Griya Simuda. Saqifah: Jurnal Hukum Ekonomi Syariah, 2023, 8, 1–10.

Tahsa Marliah, Imam Tunggara, N. I. (2024). Pengaruh Pembiayaan Pemilikan Rumah Griya Hasanah Terhadap Kepuasan Nasabah Di Bank Syariah Indonesia (Bsi) Kantor Cabang Pembantu Padalarang. Jurnal Pelita Nusa: Sosial Dan Humaniora, 4(1), 23–38. Retrieved from https://staipelitanusa.ac.id/

Widodo, A. W., & Putriani, D. (2023). Sistem Aplikasi Bagi Officer Perbankan Untuk Pedataan Nasabah Takeover Agar Tidak Terjadi Double Takeover. Tekinfo Jurnal Bidang Teknik Industri Dan Teknik Informatika, 24(1), 61–68. https://doi.org/10.37817/tekinfo.v24i1.2796

Windy Astuti, N. R., & Oktapianti, M. S. (2023). Mekanisme Penggunaan Akad Murabahah Dalam Pembiayaan Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Syariah Indonesia KC Purwakarta Gandanegara. JAMMIAH (Jurnal Ilmiah Mahasiswa Ekonomi Syariah), 3(1), 28–51. https://doi.org/10.37726/jammiah.v3i1.459

Zhafirah, F., & Silvia, V. (2024). Analisis Perbandingan Sistem Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank Syariah Dan Bank Konvensional. In Jurnal Akuntansi Keuangan dan Bisnis (Vol. 1). Retrieved from www.bi.go.id


Dimensions, PlumX, and Google Scholar Metrics

10.33650/profit.v10i1.14041


Refbacks

  • There are currently no refbacks.


Copyright (c) 2026 Taufikur Rohman, Muhammad Wildan Muttaqin

 



Creative Commons License

 

This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.

Profit : Jurnal Kajian Ekonomi dan Perbankan Syariah
Published by Islamic Faculty of Nurul Jadid University, Probolinggo, East Java, Indonesia.